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银行谨慎放贷 产业贷款素质仍强稳

时间: 2019-07-10 13:56:46

银行谨慎放贷 产业贷款素质仍强稳

(吉隆坡27日讯)国行在《2018年国家银行年报》中指出,住宅房产的可负担问题依然存在,而整体上,在银行谨慎的房贷条件下,系统内的住宅及非住宅产业贷款素质仍强稳。

银行领域也对兴建商业产业的贷款更为谨慎,以确保这个领域供应过剩问题,对银行系统造成的风险,在可控制的范围内。

国行指出,国内房产市场价格持续温和上涨,非住宅产业市场依然供过于求。去年首9个月的初步数据显示,房产价格微幅增长1.1%,比上半年年的4%成长为低。这主要是因为高价房产需求转弱,这类产业仍让购屋者感到高不可攀。

过去2年市场供应转向价格低于50万令吉的可负担房屋。整体上,首9个月的房产供应已逐步减少,并倾向推出更多的可负担房屋。房价走势个很大程度上由有地住宅房产交易主导,这类产业的需求相对稳定,因此,房价预期不会大幅下调。

办公楼过剩加剧

今年首9个月的非住宅产业市场活动持续低迷。不过,商业产业如商店、办公楼和零售商场(OSSC)交易量和交易值均有所成长,尤其是超过50万令吉的产业。而工业产业较高交易量则由价格超出100万令吉以上的产业所带动。

虽然今年首9个月兴建商业产业的贷款批准率降低至73.1%,但并没有令在巴生谷推出新办公楼和在全国增设零售商场的计划减少,因此,市场供过于求的局面预期将进一步加剧。

商业产业空置率持续恶化,加上国内经济潜在不利因素,促使新建成的商业产业存在无法被吸纳的风险。巴生谷办公楼平均租金低迷,房产价格大幅下调风险趋高,租金也可能进一步受压。

2018年银行系统的产业领域融资总额约9013亿令吉,按年成长5.9%,2017年的增幅为7.1%。

成长动力主要来自住宅产业购物者的贷款。当中又以低于50万令吉房产贷款为主。首购族持续占住宅产业贷款比重约69%,而投机活动则受到抑制。

尽管未售出的房产增加,但符合条件的首购族仍可继续获得贷款。

整体贷款批准率略微走低至71.3%。根据国行调查显示,贷款被拒的主因是申请人已负债或收入不足以偿还定期贷款,这还未将利率上调纳入考量。

2018年银行对非住宅房产贷款增长企稳在2%,大部份为购买商店的贷款。而购买OSSC的贷款亦持续上升,但银行对此保持谨慎,与建设OSSC贷款相似,贷款批准率降低至66.7%。

另一方面,虽然市场疲软,房产发展商的赚幅受压及致力清除现有库存冲击房产发展商的盈利表现,以现金对短期债务比例(CASTD)中值计算的现金流状况,可见发展商的周转资金出现2016年以来首次低于1倍,为0.7倍,不过,以利息覆盖率(ICR)来衡量还债能力,仍处在良好的4倍水平。

房产市场发展活动对金融系统可能造成的风险,依然在可控制的范围内。同样的,银行对OSSC贷款依然很小,占银行未偿还贷款总额的3.4%,或企业债券及伊斯兰债券持有比例的6.5%。

银行目前的资本缓冲足以抵御国内房产市场价格回调(房价下滑约50%),包括它对其他经济领域造成的骨牌效应。

由于大部份住宅房产贷款是发放给购屋自住者,即使房价下调,相比以投资为目地的购屋者,买房自住的贷款者仍然会坚持支付贷款。

现阶段72%未偿还的房屋贷款,有不超过80%的贷款对价值比(LTA),这也限制银行系统的潜在损失。

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